Opłaty eksploatacyjne i czynsz z najmu a wartość inwestycji

8 stycznia 2018 at 14:42
1 Gwiazdka2 Gwiazdki3 Gwiazdki4 Gwiazdki5 Gwiazdek (Brak ocen)

Opłaty eksploatacyjne i czynsz z najmu a wartość inwestycji

Wiele przedsiębiorstw obecnych na rynku inwestuje w lokale, na przykład w celu ustanowienia w nich siedziby spółki. Wydatki obejmują nie tylko koszty związane z samymi pracami remontowymi, ale również takie jak czynsz miesięczny czy opłaty za media. Czy tego typu ciężary podwyższają wartość inwestycji?

Opłaty eksploatacyjne i czynsz z najmu

Opłaty eksploatacyjne to opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej, takie jak chociażby media czy fundusz remontowy. Wątpliwości budzi jednak to, do jakiej kategorii je zaliczyć. Według ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku osobowym od osób prawnych “kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust.1”. Oznacza to tyle, że podatnik może odliczyć niewymienione w tym artykule koszty. Konieczne jest również wykazanie związku między poniesionymi opłatami, a prowadzoną działalnością. Jednym słowem odliczane ciężary muszą mieć wpływ na powstawanie zysków po stronie podatnika. Warto zaznaczyć, że kosztami są opłaty ponoszone zarówno bezpośrednio, jak i te pozostające z uzyskiwanymi przychodami w związku pośrednim. Nie ma tu znaczenia, czy przychód rzeczywiście powstanie, jeśli jego brak jest podyktowany obiektywnymi przesłankami. Wszystkie koszty muszą być jednak odpowiednio udokumentowane, tak aby wykazać ich charakter i uwiarygodnić poszczególne wartości.

Odpisy amortyzacyjne

Według ustawy o CIT “kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16 w. w. u.”. Amortyzacji podlegają również “inwestycje w obcych środkach trwałych”. Inwestycje to “środki trwałe (te, które zalicza się do aktywów trwałych w okresie budowy czy ulepszania) w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości”. Podstawowym celem tego typu inwestycji jest zwiększenie wartości użytkowej budowli (poprzez wzrost standardu czy obniżenie kosztów eksploatacji) i wydłużenie okresu, w którym będzie można z niej korzystać.

Wartość początkowa inwestycji

Kosztem wytworzenia budynków i budowli jest w myśl ustawy o CIT “wartość w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usługach obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych”. Do tych kosztów nie zalicza się jednak między innymi odsetek od pożyczek i prowizji czy kosztów sprzedaży. Jakie ma to znaczenie dla omawianego tematu?

Wnioski

Wynajem lokalu przez spółkę niesie ze sobą konieczność ponoszenia opłat eksploatacyjnych. Te, które nie są związane z prowadzoną inwestycją będą stanowiły koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane. Tym samym są potrącalne w dacie poniesienia. Takie koszty eksploatacyjne nie zwiększają wartości inwestycji. Jeśli jednak są one ponoszone w trakcie prowadzonej inwestycji, ponoszone do dnia oddania lokalu w użytkowanie, będą stanowić inwestycję w obcym środku trwałym, a co za tym idzie, zwiększą wartość inwestycji.

Jak wykazać wzrost wartości inwestycji?

Prawidłowe określenie wartości składników inwestycji okazuje się być często sporym problemem mimo, że ustawa o rachunkowości precyzuje, jak należy tego dokonać. Pod uwagę należy wziąć zarówno kolejność zmian, jak i ich wpływ na samą inwestycję. Księgowa pomoże we wszystkich koniecznych rozliczeniach i szczegółach. Na własną rękę trudno byłoby sprawnie przeprowadzić wszystkie formalności. Ciekawym rozwiązaniem jest również skorzystanie z usług specjalistycznej firmy. Biuro rachunkowe oferuje pomoc między innymi w zakresie wykazywania wartości inwestycji. Tym samym zyskuje się pewność, że wszystkie koszty zostaną obliczone prawidłowo, a co za tym idzie, nasza inwestycja zyska, a nie straci. Coraz niższe ceny takich usług sprawiają, że powinni z nich korzystać wszyscy przedsiębiorcy.